JUDr. Lucie Pražáková

Převody bytů do osobního vlastnictví členů družstva

Naše advokátní kancelář je v souvislosti s převody družstevních bytů do osobního vlastnictví členů družstva připravena nejen zpracovat prohlášení vlastníka budovy a smlouvy o převodu bytových jednotek do vlastnictví člena družstva, ale nabízíme Vám poradenství již ve fázi rozhodování, zda k převodům bytů do osobního vlastnictví vůbec přistoupit, neboť takové rozhodnutí je třeba přijmout až po důkladném zvážení.

Osobní vlastnictví má své nesporné výhody, ale z hlediska jednoduchosti převodu práv k bytu na třetí osobu a z hlediska správy a údržby domu má i určité nevýhody. Například při prodeji bytové jednotky je třeba platit správní poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí a daň z nabytí nemovitých věcí. Nelze opomenout ani další aspekty jako finanční náklady na převod bytů do osobního vlastnictví, administrativní náročnost celého procesu, časté problémy při nalezení osob ochotných plnit funkci členů výboru či předsedy společenství atd. Před rozhodnutím by členové družstva měli být alespoň v základních rysech seznámeni s rozdíly v právní úpravě osobního vlastnictví bytové jednotky a členství v bytovém družstvu, jakož i s rozdíly mezi správou domu bytovým družstvem a SVJ.

Již ve fázi rozhodování Vám můžeme být nápomocni

• osobní konzultací pro členy představenstva družstva k postupu převodu bytů do osobního vlastnictví a k rozdílům ve správě bytového družstva a společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ),
• zpracováním písemné informace pro členy družstva s vysvětlením právní úpravy, porovnáním výhod a nevýhod družstevního bydlení a osobního vlastnictví bytu z pohledu uživatelů bytu i z hlediska náročnosti správy a zákonných požadavků pro přijetí rozhodnutí v družstvu a ve společenství vlastníků (např. o opravách či rekonstrukci domu),
• přípravou podkladů pro členskou schůze, na níž má být otázka převodu družstevních bytů do osobního vlastnictví členů družstva řešena,
• osobní účastí na členské schůzi, vysvětlením problematiky převodu družstevních bytů do osobního vlastnictví členům družstva a zodpovězením dotazů členů družstva.

Zpracování prohlášení vlastníka

Prohlášení vlastníka je nezbytnou podmínkou převodu družstevních bytů do vlastnictví členů družstva a nájemců bytů, neboť před vlastním převodem bytů do osobního vlastnictví členů družstva je třeba v budově vymezit bytové a případně i nebytové jednotky a určit jejich podíly na společných částech domu a pozemku. Teprve takto vymezené bytové a nebytové jednotky mohou být předmětem převodu smlouvou uzavřenou mezi bytovým družstvem a členem tohoto bytového družstva.

Zpracování prohlášení vlastníka obvykle předchází zaměření bytů, nebytových prostor a společných částí budovy. Tento úkon je třeba zejména tam, kde se jednotlivé byty výrazněji liší, nebo tam, kde lze očekávat výraznější rozdíly mezi stavební dokumentací a skutečným stavem, tj. především u starších domů. Jedná-li se např. o panelový dům, kde se v každém podlaží opakuje pouze několik uspořádání bytových jednotek, mezi nimiž nejsou významnější rozdíly co do velikosti, není zaměření obvykle nutné a bývá dostačující provést zaměření skutečného stavu pouze tam, kde došlo ke změnám oproti stavební dokumentaci (například rozšíření bytu do společné chodby).

Povinnou přílohou prohlášení vlastníka budovy jsou plánky všech podlaží. Při jejich vyhotovení lze obvykle vyjít ze stavební dokumentace budovy, ale protože tyto plánky budou přílohou rovněž všech smluv o převodu jednotky, je obvykle třeba stavební plány zjednodušit a zmenšit, aby bylo možné plánek každého podlaží vytisknout na papír formátu A4. Je také třeba doplnit některé zákonem požadované náležitosti (odlišení bytových / nebytových jednotek a společných prostor, uvedení výměr jednotek apod.) a zakreslit změny.

Přestože zaměření bytů a příprava plánků nespadá do běžné činnosti advokátních kanceláří, nabízíme přípravu i těchto podkladů, přičemž v důsledku dlouhodobé spolupráce se zkušenými odborníky, Vám můžeme nabídnout výhodnější podmínky než jsou obvyklé u specializovaných firem. Díky přímé komunikaci těchto odborníků s advokátem je rovněž sladěna terminologie v textové části prohlášení a v popisu plánků a zajištěna vysoká odborná úroveň všech podkladů.

Cena za vypracování prohlášení vlastníka budovy vychází z časové náročnosti jeho přípravy, přičemž u větších domů nad 20 jednotek obvykle nepřesáhne částku 1200,- Kč za bytovou jednotku. Tato cena nezahrnuje zaměrení skutečného stavu a vypracování plánků. Naopak u domů s malým počtem jednotek vychází po přepočtu na jednotku vyšší cena, neboť náležitosti prohlášení vlastníka jsou stejné bez ohledu na počet jednotek v domě, časová náročnost zpracování prohlášení vlastníka tak není přímo úměrná počtu jednotek a u malých domů se náklady rozpočítávají na méně jednotek. Navíc je třeba počítat s poplatkem za návrh na vklad do katastru nemovitostí ve výši 1.000,- Kč za každou převedenou jednotku.

Cenu (včetně odhadu nákladů na zaměření a plánky) i odhad času potřebného pro zpracování prohlášení vlastníka jsem připravena Vám upřesnit, pokud mi sdělíte, zda se ve Vašem domě nacházejí i nebytové prostory (popř. zda mají být některé z nich vyčleněny jako samostatné jednotky), zda si budete přát zaměření jednotek či společných prostor a jaké podklady pro zpracování plánků máte k dispozici. Není problém ani sejít se v této záležitosti na osobním jednání u Vás nebo v mé kanceláři. Konkrétní průběh spolupráce družstva s advokátem při převodu bytů do osobního vlastnictví členů družstva může probíhat například takto:

• Představenstvo družstva kontaktuje advokáta telefonicky nebo e-mailem a stručně jej informuje o počtu bytových jednotek v domě, dostupných podkladech (zda jsou k dispozici alespoň stavební plány budovy, zda od jejich zpracování došlo ke stavebním změnám atd.), zda mají být vyčleněny i nebytové jednotky, zda již došlo ke splacení případných úvěrů družstva atd.
• Osobní schůzka advokáta se členy představenstva v advokátní kanceláři nebo v sídle družstva, na které jsou podrobně projednány možnosti postupu a financování.
• Příprava podkladů pro konání členské schůze, která rozhodne o převodech bytů do osobního vlastnictví členů - zpracování písemné informace pro členy, pozvánky, návrh textu usnesení k hlasování...
• Účast advokáta na členské schůzi - informace o postupu převodu bytů do osobního vlastnictví členů družstva, zodpovězení dotazů členů družstva.
• Rozhodnutí členské schůze o převodech bytů do osobního vlastnictví, schválení limitu ceny za zpracování prohlášení vlastníka smluv o převodu bytové jednotky do vlastnictví člena družstva, popř. i za přípravu plánků.
• Příprava podkladů obvykle zabere 2-3 měsíce podle náročnosti popisu domu a počtu bytových a nebytových jednotek.
• Návrh textu prohlášení vlastníka budovy a vzorové smlouvy o převodu bytu do osobního vlastnictví člena družstva je zpravidla doručen všem členům družstva k prostudování a případným připomínkám. Vybrané připomínky předá představenstvo advokátovi k posouzení a případnému zapracování.
• Schválení konkrétního textu prohlášení vlastníka a vzorové smlouvy o převodu bytů do osobního vlastnictví člena družstva členskou schůzí (není povinné dle zákona, ale většina družstev tak postupuje, aby předešlo pozdějším komplikacím a námitkám).
• Ověření podpisů členů představenstva pod prohlášením vlastníka a na první smlouvě o převodu bytu do osobního vlastnictví člena družstva
• Vložení prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí spolu s první smlouvou o převodu bytové jednotky do vlastnictví člena družstva.
• Po úspěšném převodu první jednotky lze přistoupit k podpisům dalších smluv o převodech bytů do osobního vlastnictví, ale po dosažení počtu 3 vlastníků je třeba před podáním návrhu na vklad dalších smluv do katastru nemovitostí řešit založení SVJ.
• Poradenství ve věci svolání úvodní schůze SVJ, příprava návrhu stanov SVJ.